Ismê Assessoria Imobiliária

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TIRARAM A TOMADA DA CRISE IMOBILIÁRIA

É recorrente e ponto comum nos noticiários econômicos e nas análises de alguns figurões que se penduram na mídia, falar sobre a “crise no setor imobiliário” e a certeza da queda dos preços dos imóveis de norte a sul deste País.
Foi assim antes de nossa histórica derrota por 7 x 1 na Copa do Mundo, quando muitos diziam que os preços iriam se desintegrar após o evento.
Também agora, a partir da instabilidade política e econômica capitaneada pela cumpanheirada que reinventou a roda e lançou a nova Matriz Econômica (caricatura keynesiana mal feita), os aconselhamentos para “esperar” a baixa de preços é o que se ouve com mais frequência.
Só que o mercado capixaba deve estar desconectado da tomada e não está nem aí para a tal “crise”. A procura por imóveis, principalmente de alto padrão, continua aquecida e os preços têm se mantido estáveis, com valorização menor é verdade, mas ainda bem acima dos índices inflacionários.
Essa questão de queda dos preços, batida incessantemente pelos gurus de plantão, carece de um raciocínio lógico para alguns fatores que estão agarrados no setor imobiliário.

Mario Jorge Mendonça e Adolfo Sachida, pesquisadores do IPEA, em artigo publicado em Agosto/2012, apesar do viés apocalíptico direcionado a tal “bolha imobiliária”, fazem uma observação importantíssima sobre o preço dos imóveis: “o preço de mercado é determinado pela importância que as pessoas atribuem a ele”….
Decorre deste raciocínio que a estrutura de custo do produto “imóvel”, está diretamente relacionada a quanto os indivíduos aceitam pagar por ele e sendo assim, a valoração dos imóveis é o que determina seu custo.
Sem dúvida, a partir dessa premissa, fica complicado visualizar uma redução drástica dos preços dos imóveis, sem que TODA a cadeia produtiva acene favoravelmente a essa possibilidade. Seria a bancarrota e o caos do setor.
Juntem-se a isso, outros fatores que influenciaram e influenciam a “alta” dos preços, segundo Marcio Fenelon, consultor da Iochpe Maxion S/A:
1 – Upgrade – saída do aluguel e a troca do imóvel:
2 – Flippers – pessoas ou empresas que compram imóveis no lançamento como investimento e revendem com lucro;
3 – Bônus demográfico – efeito da alta taxa de natalidade nas últimas décadas, formando uma população jovem que está comprando imóveis.

A tal “crise”, afetou diretamente a 2 desses fatores, na medida em que as dificuldades de crédito afastaram parte daqueles que gostariam de sair do aluguel e os Flippers, que estão se reposicionando no mercado e aguardando um cenário mais favorável.
Por outro lado, a pressão continua através do bônus demográfico: Temos 1 milhão de casamentos por ano no Brasil e 280 mil divórcios no mesmo período.
O déficit habitacional, portanto, vai ainda ser determinante para manter o mercado imobiliário dentro do contexto de demanda maior que a oferta.
Especificamente em Vila Velha (ES), 75% dos lançamentos nos últimos meses já foram negociados e não se vislumbra uma redução de preço.
Algumas construtoras seguraram projetos para trabalhar o estoque e as vendas “negativas” (distratos), um traço para não nos esquecermos dos efeitos da política porca de consumo induzida pelo Governo. Mas nada comparado ao apocalipse apregoado por muita gente.
Para efeito de comparação, anotei alguns empreendimentos de alto padrão para análise.
quadro-preços
Esse é um quadro atual, com preços praticados dentro do mês desses rabiscos, e demonstram que os empreendimentos em lançamento tem uma faixa potencial de valorização bem bacana, afastando esse fantasma apelidado de “bolha”…..dá pra quebrar o porquinho e investir com segurança!